Dubai Emlak Piyasasında Proje Gecikmeleri ve Kiracı Tahliyesi İçin Kritik Kurallar

Gayrimenkul yatırımı yapan alıcıların, satış aşamasında vadedilen teslim tarihi ile Satış ve Satın Alma Sözleşmesi'nde (SPA) yer alan resmi şartları ayrı değerlendirmesi gerekiyor. The National tarafından yayımlanan rehbere göre, Dubai'de projeden konut alanların gecikme durumunda ilk başvurması gereken belge imzalanan satış sözleşmesidir.

Sözleşmelerde öngörülen tamamlanma tarihi, tanınan ek süreler (grace period) ve gecikme durumunda başvurulabilecek yasal haklar net olarak yer alıyor. BAE yasaları müteahhitlere projelerde 12 aya kadar yasal gecikme payı tanıdığı için sadece ilan edilen teslim tarihinin aşılması tek başına sözleşme ihlali sayılmıyor. Bu nedenle alıcıların şantiye görüntüsüne veya satış ekiplerinin sözlü ifadelerine güvenmek yerine, resmi inşaat ilerleme oranlarını sözleşme maddeleriyle karşılaştırması tavsiye ediliyor.

Teslimat gecikmelerinde alıcıların doğrudan taksit ödemelerini durdurmaması gerektiği vurgulanıyor. Alıcının ödeme yükümlülüğü ile müteahhidin inşaat yükümlülüğünün sözleşmede ayrı maddeler olduğunu belirten uzmanlar, ödemelerin kesilmesinin alıcıyı temerrüt durumuna düşürebileceği uyarısında bulunuyor. Projede inşaat ilerlemesi ile taahhüt edilen tarih çelişiyorsa, sözleşmenin feshi, tazminat veya ödemelerin durdurulması gibi adımlar atılmadan önce bir gayrimenkul avukatına danışılması öneriliyor.

İçinde kiracı bulunan gayrimenkullerin devrinde de mülkiyet el değiştirse dahi mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini koruyor. Dubai Arazi Dairesi (DLD) kuralları gereğince yeni ev sahibi, önceki malikin kira sözleşmesindeki tüm yükümlülüklerini devralıyor. Mülkü kendi kullanımı amacıyla satın alan alıcıların, Dubai kuralları gereği kiracıya noter veya resmi yollarla 12 ay önceden tahliye bildirimi yapması şart koşuluyor.

Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'nin (RDC) son kararlarına göre, usulüne uygun tebliğ edilmiş bir tahliye bildirimi mülkün satışından sonra da geçerliliğini koruyabiliyor. Ancak her dosya kendi koşullarında değerlendirildiği için kendi oturumu amacıyla daire alan yatırımcıların, önceki malikin verdiği tahliye bildiriminin kopyasını, bildirim tarihini ve tebliğ yöntemini resmi olarak kontrol etmesi gerekiyor.