Colliers: BAE emlakta dengelenme; Dubai’de Q2’de kiralar geriledi

Colliers’ın Q2 2026 raporu, BAE emlak piyasasının güçlü büyüme sonrası dengelenmeye geçtiğini gösterdi. Bulgular, performansın bölge, ürün kalitesi ve fiyatlama bazında farklılaştığına işaret ediyor.

Dubai’de ikinci çeyrek boyunca arz hattı güçlü kaldı; 9.200 daire ve 2.450 villadan oluşan 11.650 konut teslim edildi. Yılın geri kalanında yaklaşık 56.600 ek birimin tamamlanması öngörülüyor. Metro genişlemeleri, yol ağı iyileştirmeleri, yeni kavşaklar, tünel projeleri ve Etihad Demiryolu (Etihad Rail) istasyonları gibi altyapı yatırımları sürüyor.

Kiralarda birkaç yıl süren artışın ardından ikinci çeyrekte yavaşlama görüldü; daire kiraları %4, villa kiraları %2 geriledi. Uygunluk baskısı kiralamalarda etkili olurken, kiradan ev sahipliğine geçiş eğilimi ve artan kiralık stok talebi sınırladı; kiralama işlemleri çeyrekte dörtte bir azaldı. Büyüyen uygunluk kaygılarına yanıt olarak Dubai Arazi Dairesi (DLD) Flexi Rent girişimini başlattı; programa katılan malikler aylık, üç aylık ve altı aylık ödeme planları sunabiliyor.

Satış tarafında Dubai’de ortalama konut fiyatları hem dairelerde hem villalarda %3 yumuşadı; piyasa normalleşmeye ilerlerken değerler beklenenden daha dirençli kaldı. Off-plan pazarda tablo karmaşık seyretse de hedefli talep devam etti. Ofiste ise öne çıkan güçlü talep, birden çok alt pazarda Grade A nitelikli off-plan projelerde fiyat artışlarını destekledi.

Abu Dabi’de ikinci çeyrekte normalleşme sinyalleri öne çıktı. Kurulu ve gelişen bölgelerde yaklaşık 2.200 konut teslim edilirken, yılın kalanında 3.200 birimin daha devreye girmesi bekleniyor. Konutta kiralar çeyreklik bazda dairelerde %2, villalarda %3 azaldı; yıllıkta ise daire kiraları %7, villa kiraları %5 daha yüksek seyretti. Abu Dabi Emlak Merkezi (ADREC), konut ve ticari kira yenilemeleri ile yeni sözleşmelerde kira dondurma uygulamasını devreye aldı; ikinci çeyrekte kiralama faaliyeti ağırlıkla yenilemelerden oluştu.

Satış piyasasında Abu Dabi’de daire fiyatları çeyrekte %3, villa fiyatları %1 geriledi; yıllık artışlar sırasıyla %19 ve %10 oldu. Yaklaşık 7.200 işlemle hacim çeyrekte %8 azalsa da yıllık bazda %83 büyüdü; işlemlerin yaklaşık %84’ünü off-plan satışlar oluşturdu. Ofiste talep güçlü kaldı; Al Maryah Adası’ndaki Abu Dabi Global Market (ADGM) tam dolulukta ve bekleme listesi koruyor. Yakın dönem arzında Masdar City Square, The Link ve Souq Al Jubail Island ofisleri Q3 2026’da bekleniyor.

Kuzey Emirlikleri’nde teslimler Şarja’daki Aljada projesinin Il Teatro Residences etabı ve Re’sülhayme’deki Danah Bay’in son birimleriyle sınırlı kaldı. Buna karşın Şarja’da Q2 2026’da yaklaşık 4.600 konutluk yeni lansman açıklandı. 2026 tamamlama boru hattı yaklaşık 7.450 birimle ılımlı seyrederken dağılım Şarja 5.450, Re’sülhayme 1.400 ve Acman 600 birim olarak öne çıktı. Fücayre–Abu Dabi arasında Etihad Demiryolu yolcu seferlerinin başlaması uzun vadeli görünüme destek verdi.

Kiralarda Kuzey Emirlikleri genelinde ortalama yaklaşık %2 düşüş kaydedildi; en belirgin ayarlama Şarja’da yaklaşık eksi %4 oldu. Acman, Fücayre ve Ümmül Kayveyn, uygunluk odaklı talep sayesinde görece dirençli seyretti. Satışta Şarja ve Re’sülhayme’de ortalama daire fiyatları çeyreklik bazda sırasıyla %3 ve %2 geriledi. El Ayn’da piyasa istikrarlı kaldı; kiralar çeyrekte yatay seyrederken yıllıkta dairelerde %7, villalarda %4 artış görüldü; ofis kiraları yıllık %3, perakende %5 yükseldi.