Konut satışları Dubai’de yavaşladı; 10 milyon dolar üstü 320 işlemle rekor

Konut satışları Dubai’de yılın ilk yarısında yavaşladı; 10 milyon dolar üzeri işlemler rekor 320 adede çıktı.

Emlak danışmanlığı Engel & Völkers’in konut piyasası yarıyıl incelemesine göre, 2026’nın ilk altı ayında 80.509 konut satışı 226,5 milyar dirhem (61,7 milyar dolar) tutarında kaydedildi. Bu iki gösterge, 2025’in aynı dönemindeki 92.910 işlem ve 266,3 milyar dirhemlik (72,5 milyar dolar) rekorun altında kaldı; işlem adedi yaklaşık %13, toplam değer ise yaklaşık %15 düştü.

Rapor, dönemi iki farklı evreyle “geçiş” süreci olarak tanımladı. Ocak-Şubat aylarında hacimler 2025’in aynı aylarının yaklaşık %12 üzerinde seyretti. Aylık satışlar ocakta 15.981’den mayısta 9.735’e geriledi, yarıyılın en zayıf ayı olan mayısı haziranda 12.890’luk toparlanma izledi. Yavaşlamanın, şubat sonundan itibaren artan bölgesel belirsizlik nedeniyle alıcıların karar sürelerinin uzamasından kaynaklandığı belirtildi; satılan bir konutun tesciline kadar geçen sürenin etkisi ve uzun Kurban Bayramı tatili nedeniyle bu etki mayıs verilerinde daha belirgin oldu. Ertelenen işlemler haziranda tamamlandı.

Daha uygun fiyatlı konutlar faaliyetin çoğunu oluşturdu. Fiyatı 2 milyon dirhemin (yaklaşık 545.000 dolar) altında olanlar tüm satışların %61’inden fazlasını kapsadı; 1 milyon dirhemin (yaklaşık 272.000 dolar) altındaki 23.407 işlem ile 1–2 milyon dirhem bandındaki 26.033 işlem bu gruba girdi. Tür bazında satışların %83,6’sını daireler, %10,8’ini ikiz/şehir evleri, %5,6’sını villalar oluşturdu.

Piyasanın tepe segmentinde, tanesi 10 milyon doların üzerinde 320 konut el değiştirdi; bu, yıllık bazda %23 artışla ilk yarılar için rekor. Söz konusu işlemler toplam konut satış değerinin %9,7’sine karşılık gelen 6,0 milyar dolar üretti; adet olarak ise toplamın %0,5’inden azını oluşturdu. Beş yıl önce, 2021’in ilk yarısında bu sayı 35’ti. Bu dilimde en çok işlem 53’er satışla Palm Jumeirah ve Dubai Hills Estate’te gerçekleşti; onları 40 satışla Palm Jebel Ali ve 21 satışla Jumeirah izledi. Rapordaki en yüksek tekil satış, Jumeirah 2’deki Aman Residences’ta plan aşamasındaki bir daire için 422 milyon dirhem (114,9 milyon dolar) oldu. La Mer’de Jumeirah Asora Bay’te plan aşamasındaki bir villa 350 milyon dirheme (95,3 milyon dolar), Jumeirah Bay Island’da tamamlanmış bir villa ise 340 milyon dirheme (92,6 milyon dolar) satıldı.

Plan aşamasındaki (off-plan) konutlar satışların ana sürükleyicisi olmaya devam etti ve %71,3 paya ulaştı; bu segmentte 133,1 milyar dirhem (36,2 milyar dolar) işlem yapılırken, ikincil piyasada 93,4 milyar dirhem (25,4 milyar dolar) gerçekleşti. Rapor bunu geliştirici ödeme planlarına, yeni lansmanların istikrarlı akışına ve köklü geliştiricilere alıcı güvenine bağladı.

Fiyat artışları bölgelere göre geniş bir aralıkta seyretti. Palm Jumeirah’ta villa değerleri yıllık %37 yükselerek fit kare başına 8.406 dirheme (yaklaşık 2.289 dolar) çıktı; Jumeirah Village Circle ve Jumeirah Village Triangle’da villa ve ikiz/şehir evi fiyatları %20 arttı. Arabian Ranches ve The Springs %12 yükseldi. Dubai Hills Estate villaları yatay kalarak %0,1 artarken, Jumeirah Golf Estates’te villa fiyatları %3 geriledi.

Kiralama piyasasında 271.445 kira sözleşmesi 23,8 milyar dirhem (6,5 milyar dolar) tutarında kaydedildi; ortalama yıllık kira 87.507 dirhem (yaklaşık 23.830 dolar) oldu. Kiralamaların %90,8’i daire, %5,4’ü villa, %3,8’i ikiz/şehir evi olarak gerçekleşti. Bir ve iki yatak odalı evler sözleşmelerin yaklaşık %68’ini oluşturdu. Ortalama yıllık kiralar stüdyo için 41.008 dirhemden (yaklaşık 11.170 dolar) beş yatak odalı mülkler için 516.089 dirheme (yaklaşık 140.530 dolar) kadar değişti.

Brüt ortalama kira getirisi haziran itibarıyla %6,6 düzeyinde ölçüldü. Dairelerde getiri %6,9, ikiz/şehir evlerinde %5,1, villalarda %4,5 oldu. Gelir odaklı yatırımcılar için öne çıkan bölgeler arasında Dubai South, Arjan, Jumeirah Village Circle ve Jumeirah Lakes Towers sayıldı.

Finansmanda, 20 Temmuz itibarıyla maaş aktarımıyla en iyi 2 yıl sabit faizli mortgage oranı %3,78, maaş aktarımı olmadan %3,95 olarak listelendi. 5 yıl sabit oranlar sırasıyla %4,19 ve %4,25 seviyesinde. Yerleşik olmayan alıcılar mülk değerinin %60–%65’ine kadar kredi kullanabiliyor; ancak seçenekler yerleşiklere kıyasla daha sınırlı.

Engel & Völkers, yılın ikinci yarısında faaliyetin sürmesini, ancak hacimlerin 2025 rekorunun altında kalmasını beklediğini bildirdi; yaz aylarının mevsimsel olarak daha sakin geçtiğini, Uluslararası Para Fonu’nun ihracatların iyileşmesiyle yılın ilerleyen döneminde BAE ekonomisinde toparlanma öngördüğünü ve yeni teslimlerin hacmi ile zamanlamasının fiyatlamada belirleyici olacağını ekledi. Şirket, daire ağırlıklı bölgelerin, villa ve ikiz/şehir evi topluluklarına kıyasla daha fazla rekabetle karşılaşabileceğini ifade etti.

Rapor, Dubai Arazi Dairesi (DLD) kayıtlarını kullanan Property Monitor Intelligence Platform verileri ile şirketin kendi satış ve kiralama verileri temel alınarak derlendi.