Paylaşımlı konut yasası yürürlükte: denetim ve izinlerde takvim bekleniyor

Paylaşımlı konutları düzenleyen 2026 tarihli 4 No'lu Yasa yürürlüğe girdi. Emirlik genelinde geçerli düzenleme, özel geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeleri de kapsıyor; işçi konaklamaları ise kapsam dışında.

Uygulamada en çok merak edilen konu denetimler oldu. Yerleşim binalarında aşırı kalabalık ve izinsiz bölme kontrolleri uzun süredir yapılıyordu ve sürüyor. Yeni yasa özelinde ise geçerli izinlerin, kayıtlı sözleşmelerin ve standartlara uygunluğun denetleneceği sahaya çıkışın, yasanın resmî icra takvimi ve prosedürleri tamamlandıktan sonra duyurulması bekleniyor.

Yürürlükle birlikte bir yıllık uyum dönemi başladı. 26 Ağustos’tan itibaren her malik, işletmeci ve bu alanda faaliyet gösteren şirketlerin bir yıl içinde yeni kurallara uyması isteniyor; Dubai Belediyesi Genel Direktörü kararıyla bu süre bir kez uzatılabilecek. Belediye, bu dönemin yeni yasa kapsamındaki cezalara geri sayım değil, uygulama öncesi bir “uyarı ve düzenleme” süreci olduğunu vurguluyor. Yasa, 27 Şubat’ta Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından 180 gün sonra devreye alındı.

Tam uygulanma için iki unsur daha netleşecek. Dubai Belediyesi, Dubai Arazi Dairesi (DLD) ile birlikte, bir mülkün paylaşımlı konut olarak yasal kullanımına başlamadan önce alınması gereken özel işletme iznini resmen açıklayacak. Başvurular, resmî süreçler tamamlandıktan sonra belediyenin dijital platformlarından yapılacak. DLD ise kira sözleşmeleri, yönetim anlaşmaları ve ikametçi verilerinin tutulacağı Paylaşımlı Konut Sicili’nin işleyiş ayrıntılarını yayımlayacak. Yasa uyarınca bir sözleşme, bu sicile kaydedilmeden hukuki geçerlilik kazanmayacak; paylaşımlı konutlara özgü standart kira şablonları ve bir kira endeksi de sistemde yer alacak.

Denetimlerin tek elde yürütülmesi zorunlu değil. Yetkili makam, denetim ve izleme görevlerini kamu veya özel bir kuruluşa protokolle devredebilecek. Paylaşımlı konutlara yönelik periyodik ve habersiz kampanyalar ile emirlik genelinde birleşik bir denetim-izleme sistemi öngörülüyor; bu sistemin devreye giriş tarihi henüz açıklanmadı.

İhlallerde tahliye mümkün, ancak otomatik değil. İzni bulunmayan veya kurallara aykırı işletilen bir mülk icra hakimi kararıyla boşaltılabiliyor; yetkililer işletmeciyi altı aya kadar askıya alabiliyor, izin iptali ve ticaret lisansı iptali için koordinasyon yapabiliyor, elektrik-su kesintisi uygulayabiliyor ya da usule aykırı birime ait kira sözleşmesinin tescilini reddedebiliyor. Buna karşın, işletmecinin askıya alınması veya iznin iptali kiracıların aynı gün tahliyesi anlamına gelmiyor; oturanlara alternatif konut bulmaları için belirli bir süre tanınabiliyor. İzin ve sicil süreçleri tamamlanmadan ve resmî denetimler başlamadan yeni yasa kapsamında acil tahliyeler beklenmiyor.

Cezalar, uygulama başladığında ihlal başına 500 ila 500.000 dirhem arasında değişecek. Aynı fiilin bir yıl içinde tekrarı halinde para cezası ikiye katlanabilecek ve üst sınır 1 milyon dirheme çıkabilecek. Hangi ihlalin hangi yaptırımı gerektireceği, ikincil mevzuatla ayrıca duyurulacak.

Paylaşımlı konut olarak kiralama yetkisi yalnızca mülk sahibine veya lisanslı kuruluşlara tanınıyor. Mülk sahibi doğrudan ikametçiye kiralayabilir, lisanslı bir şirketi yönetim ve kiralama için yetkilendirebilir veya bir şirkete kiralayıp bu şirketin ikametçilere alt kiralama yapmasına izin verebilir. Kiracıların —hatta birimin bir bölümünü— alt kiralaması ise açıkça yasaklandı.

Kimlerin bu konutlarda yaşayabileceği de tanımlandı: aileler, kadınlar, erkekler, kadın öğrenciler, erkek öğrenciler ve kamu-özel kurumlarda çalışan personel. Paylaşımlı konut; bireylerin veya ailelerin belirlenmiş alanları kullandığı, mutfak, yemek alanı, banyo ve açık alan gibi ortak kullanım yerlerinin paylaşıldığı birim olarak tarif ediliyor. Apartman daireleri, müstakil evler, yerleşim kompleksleri, karma kullanımlı binalar, sıra evler ve çok katlı binalar paylaşımlı konut olarak lisanslanabilecek. Kamu kurumları, özel şirketler ve eğitim kurumları da, onaylı standartları karşılamak ve lisans almak kaydıyla çalışanları ve öğrencileri için paylaşımlı konut sağlayabilecek.

Kira ödeme usulü de standardize edildi. Kira bedeli sözleşmede sabitleniyor ve taraflar aksi kararlaştırmadıkça aylık ve peşin ödeniyor. Aksi belirtilmediği sürece kira, elektrik ve su tüketim tarifesini de kapsıyor; bu tarifenin ilgili hizmet sağlayıcıya ödenmesinden ev sahibi sorumlu tutuluyor.